서울 하늘 아래 내 집 마련을 꿈꾸는 이들과 부동산 투자자들의 귀가 번쩍 뜨일 역대급 소식이 전해졌다. 서울시가 시내 325개 전 역세권을 대상으로 고밀·복합개발을 전면 허용하며 도시 공간 구조를 근본적으로 뜯어고치겠다고 선언했기 때문이다. 단순히 지하철을 타고 내리던 교통 중심의 역세권이 이제는 일터와 집, 그리고 즐길 거리가 하나로 결합된 이른바 직·주·락 생활거점으로 완전히 탈바꿈한다. SNS와 부동산 커뮤니티에서는 이번 발표를 두고 서울 전역이 거대한 공사 현장이자 기회의 땅이 될 것이라는 기대감이 폭발하며 바이럴 열풍이 불고 있다.

 

서울시는 25일 서울 역세권 직·주·락 활성화 전략을 공식 발표하며 역세권 325곳 전체를 복합개발 대상지로 대폭 확대한다고 밝혔다. 지금까지는 중심지 내 일부 153개 역에서만 상업지역 상향 등이 가능해 개발에 한계가 있었지만, 앞으로는 사실상 서울의 모든 역세권에서 고층 빌딩과 대규모 주거 단지가 들어설 수 있는 고밀 개발의 길이 열린 셈이다. 역세권은 서울 전체 도시화 면적의 약 36%를 차지하고 하루 이용객만 1000만 명에 육박하는 핵심 중의 핵심 공간이다. 정비사업 지연과 주택 공급 부족으로 시름하던 서울시에 이번 정책은 새로운 공급의 혈맥을 뚫어주는 신의 한 수가 될 것으로 풀이된다.

 

이번 정책의 가장 자극적이고 파격적인 대목은 바로 초고밀 복합개발의 제도화다. 환승역과 같은 핵심 거점은 업무와 상업, 주거 기능이 한데 어우러진 대규모 개발이 가능하도록 일반상업지역 기준 용적률을 최대 1300%까지 적용하기로 했다. 이는 웬만한 마천루를 세울 수 있는 수준으로, 그간 계획 단계에서만 맴돌던 파격적인 기준을 아예 제도로 못 박은 것이다. 서울시는 오는 6월부터 즉시 공모에 착수하겠다는 구체적인 로드맵까지 제시하며 속도감 있는 추진 의지를 보였다.

 

개발의 범위 또한 상상을 초월할 정도로 넓어진다. 이제는 꼭 역 바로 앞이 아니더라도 유동인구가 많은 간선도로변까지 성장잠재권 활성화사업이라는 이름으로 개발이 허용된다. 역 중심의 점 단위 개발에서 도로 축을 따라가는 선 단위 개발로 패러다임을 완전히 전환하는 방식이다. 서울시는 향후 5년 내에 환승역 등 핵심지 35곳을 고밀 복합거점으로 집중 육성하고, 간선도로를 중심으로 60곳을 추가 개발해 서울 어디서든 쾌적한 보행 생활권을 누릴 수 있게 만들겠다는 복안이다.

 

사업의 성패를 가를 민간 참여를 이끌어내기 위한 당근책도 확실하다. 그동안 사업성이 낮아 지지부진했던 지역들을 위해 공공기여 비율을 기존 50%에서 30%로 과감하게 낮췄다. 용적률은 높여주되 떼어가는 몫은 줄여줌으로써 민간 건설사와 시행사들이 기꺼이 뛰어들 수 있는 수익성을 보장해주겠다는 전략이다. 용적률 상향, 공공기여 완화, 그리고 인허가 기간 단축을 하나로 묶은 사업성·속도 패키지는 이번 오세훈표 역세권 전략의 핵심 병기라고 할 수 있다.

 

주거 공급 확대 정책도 눈여겨볼 만하다. 서민과 청년층의 주거 사다리가 될 역세권 장기전세주택 공급 규모를 기존 12만 호에서 21만 2000호까지 대폭 늘린다. 입지 기준 역시 역 반경 350m에서 500m로 대폭 확장하고, 간선도로가 교차하는 지점까지 포함해 집 지을 땅을 최대한 확보했다. 여기에 통합 인허가 절차를 도입해 사업 기간을 최소 5개월 이상 앞당기기로 했다. 행정 절차 때문에 공급이 늦어지는 고질적인 문제를 해결해 수요자들이 체감하는 공급 속도를 높이겠다는 의지다.

 

사실 이러한 시도는 이미 현장에서 가시적인 성과를 내고 있다. 서울시에 따르면 지난 2021년 이후 역세권 활성화사업 대상지는 56개소가 늘어났으며, 새롭게 확보된 업무시설 면적만 해도 축구장 수십 개 크기인 53만 6658㎡에 달한다. 단순히 잠만 자는 베드타운이 아니라 호텔과 상업시설, 생활 인프라가 촘촘히 들어차며 역세권이 명실상부한 지역 경제의 심장부로 기능하기 시작했다는 평가가 지배적이다.

 

특히 청년과 신혼부부들의 삶의 질을 높여줄 맞춤형 인프라 확충이 눈길을 끈다. 키즈카페부터 산후조리원, 창업공간에 이르기까지 85개소에 달하는 지원 시설이 들어서며 주거와 육아, 일자리가 한곳에서 해결되는 마법 같은 공간이 현실화되고 있다. 그동안 역세권은 높은 잠재력에도 불구하고 좁은 필지와 낡은 건물들 때문에 체계적인 개발이 어려웠던 것이 사실이다. 하지만 이번 정책은 그러한 구조적 한계를 정면으로 돌파해 서울의 지도를 새롭게 그리겠다는 거대한 야심을 담고 있다.

 

결국 이번 발표는 단순한 부동산 대책을 넘어 서울이라는 도시의 체질 자체를 바꾸는 도시 구조 전환 전략이다. 지하철역에 내리면 바로 일터로 향하고 퇴근길에 여가를 즐긴 뒤 바로 위층 집으로 들어가는 직주락 일체형 삶이 서울 전역에서 가능해지는 것이다. 미래 세대를 위한 서울형 도시 공간을 만들겠다는 오세훈 시장의 비전이 담긴 이번 정책은 삭막했던 역세권을 활기찬 생활의 무대로 변모시킬 것으로 보인다.

 

오세훈 시장은 민간과 공공이 손잡고 역세권 고밀 개발을 추진해 더 많은 지역에서 더 빠르게 생활 거점이 형성되도록 하겠다고 강조했다. 6월 공모를 시작으로 본격화될 이번 역세권 대개조 사업은 서울 시민들의 라이프스타일은 물론 부동산 시장의 지형도까지 뒤흔들 강력한 태풍이 될 전망이다. 내 집 주변 역세권이 어떻게 변할지, 어떤 새로운 시설들이 들어설지 확인하는 것만으로도 서울 시민들의 가슴은 벌써부터 설레고 있다.